การบริหารจัดการงานวิศวกรรม สำหรับ สาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรร และระบบประกอบอาคารอาคารชุด ตอนที่ 1

ปัจจุบันหมู่บ้านจัดสรร และ อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ได้มีกฏหมายขึ้นมารองรับการควบคุมดูแลสาธาณูปโภคส่วนกลาง และ ระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร โดยกำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้น จากสมาชิกของหมู่บ้านจัดสรรนั้นๆ หรือ สมาชิกของอาคารชุดนั้นๆ นิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นจะทำหน้าที่บริหารการควบคุมดูแลสาธาณูปโภคส่วนกลาง และ ระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร โดยเก็บค่าบริหารงานจากสมาชิกในรูปของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพื่อมาใช้ในการบริหารจ้ดการทุก ๆ กิจกรรมของนิติบุคคล

การบริหารจัดการงานวิศวกรรม เป็นส่วนหนึ่งและส่วนสำคัญของการบริหารนิติบุคคล นอกเหนือจากการบริหารในด้านสำนักงาน การบัญชี การเงิน ความปลอดภัย ความสะอาด สุนทรียภาพ และกิจกรรมต่างๆ โดยที่การควบคุมดูแลสาธาณูปโภคส่วนกลาง และ ระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร ที่ดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพ จะไม่ทำให้เกิดความเดือดร้อนจากการใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมทั้งสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม และคุ้มค่ากับการลงทุน

ลักษณะทั่วไปของสาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรร

หมู่บ้านจัดสรรโดยทั่วไปจะมีการจัดสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลาง และ ส่วนประกอบบางรายการ ซึ่งอาจเรียกว่าบริการสาธารณะ  บางรายการจำเป็นต้องมี  ขึ้นอยู่กับขนาดของหมู่บ้านจัดสรรซึ่งกฏหมายกำหนดให้ต้องมี  ส่วนบางรายการอาจเป็นส่วนพิเศษเพิ่มเติมสำหรับแต่ละหมู่บ้านเพื่อความสะดวกสบาย  หรือความสวยงามของหมู่บ้าน  รายการต่อไปนี้สามารถจัดได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางมีดังนี้

  • ถนน และ ทางเท้าภายในโครงการ
  • ท่อระบายน้ำฝน และ ระบบป้องกันน้ำท่วม
  • ท่อระบายน้ำเสีย และ ระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง
  • รั้วโครงการ
  • ท่อน้ำประปาสำหรับส่วนกลาง (ท่อน้ำประปาประธาน  กฏหมายกำหนดว่าต้องยกให้เป็นสมบัติของการประปานครหลวง  หรือ ประปาภูมิภาค หรือ องค์การบริหารส่วนตำบล หรือเทศบาล แล้ว แต่กรณี)
  • เสาไฟฟ้า ท่อร้อยสายไฟฟ้าใต้ดิน และ สายไฟฟ้าสำหรับส่วนกลาง (เสาไฟฟ้า ท่อร้อยสายไฟฟ้า และ สายไฟฟ้าที่ต่อให้กับสมาชิกหมู่บ้าน กฏหมายกำหนดว่าต้องยกให้เป็นสมบัติของการไฟฟ้านครหลวง  หรือ การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค แล้วแต่กรณี)
  • เสาโทรศัพท์ ท่อร้อยสายโทรศัพท์ และ สายโทรศัพท์ส่วนกลาง (เสาโทรศัพท์ ท่อร้อยสายโทรศัพท์ และ สายโทรศัพท์ที่ต่อให้กับสมาชิก มักต้องยกให้เป็นสมบัติของบริษัททศท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ บริษัทสัมปทานที่ให้บริการคู่สายสำหรับบริเวณนั้นๆ)
  • อาคารสโมสร อาคารสำนักงานนิติบุคคล  อาคารเอนกประสงค์ อาคารป้อมยาม โรงอาหาร อาคารห้องน้ำ อาคารเพาะเลี้ยงพันธ์ไม้ อาคารห้องเครื่อง อาคารเก็บวัสดุอุปกรณ์ ฯลฯ
  • สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย สนามกีฬากลางแจ้ง และ ในร่ม
  • สนามเด็กเล่น  สนามหญ้า  ต้นไม้  สวนหย่อม  อุปกรณ์สนาม สระน้ำ บ่อน้ำ
  • ระบบน้ำพุ  ระบบรดน้ำต้นไม้อัตโนมัติ  ระบบไฟฟ้าประดับสวน
  • ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง  ระบบอิเล็คทรอนิคควบคุมความปลอดภัย
  • โรงเรียนอนุบาล

เป็นต้น

ลักษณะทั่วไปของระบบประกอบอาคารอาคารชุด

อาคารชุด หรือ เรียกทับศัพท์ว่า คอนโดมิเนียม เป็นอีกลักษณะหนึ่งที่เป็นอาคารที่แบ่งพื้นที่ขายเป็นส่วนๆ ในอาคารจะมีระบบทางวิศวกรรมประกอบอาคาร  เปรียบเสมือนร่างกายมีเส้นเลือด เส้นประสาท เส้นเอ็น ฯลฯ ประกอบการทำงานของร่างกาย  อาคารจะต้องถูกออกแบบให้มีระบบทางวิศวกรรมต่างๆ เพื่อให้อาคารสามารถถูกใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพ  ระบบประกอบอาคารมีดังนี้

  • ระบบไฟฟ้ากำลัง หม้อแปลงไฟฟ้า วงจรประธานแรงสูง/แรงต่ำ วงจรสายป้อน วงจรย่อย
  • ระบบไฟฟ้าแสงสว่างภายใน และ ภายนอกอาคาร
  • ระบบไฟฟ้าสำรอง และ ไฟฟ้าฉุกเฉิน เครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง
  • ระบบสายล่อฟ้า และ ระบบสายดิน
  • ระบบน้ำประปา  ถังเก็บน้ำประปา ระบบเครื่องสูบน้ำ ระบบท่อจ่ายน้ำ สุขภัณฑ์
  • ระบบระบายน้ำทิ้ง ระบบบำบัดน้ำทิ้ง ระบบท่อระบายน้ำฝน ห้องเก็บและขนถ่ายขยะ
  • ระบบดับเพลิง  เครื่องสูบน้ำดับเพลิง ท่อจ่ายน้ำดับเพลิง น้ำสำรอง ระบบสปริงเกลอร์
  • ลิฟต์โดยสาร  ลิฟต์ดับเพลิง
  • บันไดหนีไฟ  ระบบอัดอากาศ ระบบระบายควัน เครื่องดับเพลิงแบบถังหิ้ว ตู้ดับเพลิง
  • ระบบปรับอากาศ  ระบบระบายอากาศ ระบบน้ำร้อน หม้อไอน้ำ หอหล่อเย็น
  • ระบบแจ้งเหตุสัญญาณเพลิงไหม้  ระบบเสียง  ระบบโทรศัพท์  ระบบโทรทัศน์
  • ระบบรักษาความปลอดภัย  ระบบควบคุมการเข้าออก อาคาร

เป็นต้น