การบริหารจัดการงานวิศวกรรม สำหรับ สาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรร และระบบประกอบอาคารอาคารชุด ตอน…แบบก่อสร้าง แบบสร้างจริง และ รายการประกอบแบบก่อสร้าง

แบบก่อสร้าง แบบสร้างจริง และ รายการประกอบแบบก่อสร้าง

ในการก่อสร้างโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรือ อาคารชุดทุกโครงการจะต้องมีแบบก่อสร้าง ทั้งนี้เพื่อนำไปใช้ในการขออนุญาตก่อสร้าง ขออนุญาตจดทะเบียนโครงการกับกรมที่ดิน ใช้ในการประเมินราคางบประมาณโครงการ ใช้ในการจัดประมูลก่อสร้างกับผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการ ใช้ในการก่อสร้างและดำเนินการโครงการ เมื่อก่อสร้างเสร็จจะมีการจัดทำแบบสร้างจริง ซึ่งอาจแตกต่างไปบ้างจากแบบก่อสร้าง และ ช่วงหลังจากการก่อสร้างเสร็จแล้ว  แบบก่อสร้างนี้จะใช้ในการเดินระบบ  บำรุงรักษา และ ซ่อมบำรุงตลอดอายุการใช้งานของโครงการ   สำหรับรายการประกอบแบบก่อสร้างคือข้อกำหนดที่เรียกว่า specification  รายการประกอบแบบก่อสร้างนี้เป็นรายการที่กำหนดคุณสมบัติของวัสดุ อุปกรณ์ ตลอดจนวิธีการใช้งานของรายการต่างๆที่ปรากฏอยู่ในแบบก่อสร้าง

ผู้ประกอบการหมู่บ้านจัดสรร และ อาคารชุด จะต้องทำการว่าจ้างสถาปนิก และ วิศวกรสาขาต่างๆ หรืออาจเป็นสถาปนิก หรือวิศวกร ภายในของแต่ละบริษัทผู้ประกอบการเอง  ดำเนินการออกแบบโครงการนั้นๆขึ้น  เริ่มตั้งแต่การจัดวางผังโครงการ การจัดรูปแบบการแบ่งพื้นที่ใช้สอย และ พื้นที่ขาย การแบ่งแปลงที่ดินสำหรับโครงการหมู่บ้านจัดสรร การจัดรูปแบบผังอาคาร  การออกแบบงานทางด้านวิศวกรรมสาขาต่างๆ  ซึ่งกลุ่มผู้ออกแบบโครงการจะต้องปรับปรุงแบบก่อสร้างให้เป็นที่พอใจของผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการ  จนเมื่อแบบก่อสร้างเป็นที่ลงตัวแล้ว  แบบก่อสร้างนี้จะถูกใช้งานต่อไปในกระบวนการต่างๆ ดังที่กล่างข้างต้น

ในการบริหารงานโครงการหมู่บ้านจัดสรร  โดยทั่วไปจะพบว่าในการส่งและรับมอบเอกสารของนิติบุคคลจากผู้ประกอบการ  มักได้รับมอบแบบก่อสร้างไม่ครบถ้วนสมบูรณ์  บ้างก็ไม่มีแบบสร้างจริง  บ้างก็ไม่มีรายการประกอบแบบ  ที่แย่ไปกว่านั้นคือไม่มีแม้แต่แบบก่อสร้าง  การที่ฝ่ายนิติบุคคลไม่ได้รับมอบแบบก่อสร้าง  และ รายการประกอบแบบที่สมบูรณ์  การดูแลรักษา รวมไปถึงการซ่อมบำรุงจึงทำได้ยากกว่าการที่มีข้อมูลในเรื่องต่างๆครบถ้วน  เปรียบเหมือนเดินทางโดยไม่มีแผนที่  ต้องใช้การคาดเดา  และ การดูจากสภาพความเป็นจริงที่หน้างานประกอบการตัดสินใจเสียเป็นส่วนใหญ่

ในส่วนของอาคารชุด  โดยทั่วไปจะพบว่า ในอาคารชุดขนาดใหญ่  มักมีแบบก่อสร้าง และรายการประกอบแบบอยู่ครบ  บางแห่งยังมีแบบสร้างจริงส่งมอบให้อย่างครบถ้วนด้วย  สำหรับอาคารชุดขนาดเล็ก  หรือ  อาคารชุดที่ควบคุมต้นทุนของโครงการมากๆ  ก็อาจไม่สามารถหาแบบก่อสร้างเดิมได้  วิธีการดูแลรักษา  และ ซ่อมบำรุงก็จะเป็นไปในแนวทางเดียวกับหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่สามารถหาแบบก่อสร้างได้ วิธีที่ดีที่สุดของการบริหารงานวิศวกรรมต่างๆนี้ก็คือ  ต้องจัดทำแบบงานทางด้านวิศวกรรมต่างๆขึ้นจากสภาพปัจจุบัน  ทั้งนี้อาจโดยการว่าจ้างวิศวกร  หรือ ช่างเทคนิค มาเขียนแบบพิมพ์เขียวของงานแต่ละระบบขึ้น  รวมทั้งจัดหารายการของ Specification ของอุปกรณ์ที่ใช้งานอยู่ในปัจจุบันจากบริษัทผู้แทนจำหน่ายอุปกรณ์นั้นๆ มาจัดเก็บไว้ในหน่วยงาน   การดำเนินงานนี้เป็นค่าใช้จ่าย  และต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลนั้นๆ   ในกรณีที่นิติบุคคลไม่เห็นด้วย  หรือไม่มีงบประมาณเพียงพอ  แบบก่อสร้างเดิมไม่มี  การจะจัดซื้อจัดจ้างงานรายการใหม่  ต้องกำหนดให้มีการจัดทำแบบก่อสร้าง  รวมถึงแบบสร้างจริง  รวมทั้งรายการประกอบแบบเอาไว้พร้อมลงวันที่ที่ได้ดำเนินการ  เพื่อเป็นประวัติในการปรับปรุงงานระบบด้านต่างๆ